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Vielleicht wurde gerade ein Betreuungsverfahren angeordnet, der Elternteil liegt im Pflegeheim, die Immobilie steht leer, und niemand weiß genau, wie ein Verkauf rechtlich ablaufen soll. Oder Sie haben als Betreuer schon einen Interessenten – und fragen sich jetzt, ob Sie einfach einen Notartermin vereinbaren können.
Die Antwort ist: nein. Nicht ohne einen Schritt dazwischen, der in der Praxis regelmäßig unterschätzt wird. Das Betreuungsgericht muss den Verkauf genehmigen. Und es genehmigt nur gegen einen nachvollziehbar ermittelten Verkehrswert. Wer diese Reihenfolge umdreht – zuerst den Käufer, dann das Gutachten – verliert im besten Fall Zeit, im schlechtesten Fall die Genehmigung.
Dieser Artikel erklärt den Ablauf in der Reihenfolge, in der er tatsächlich passiert: Wertermittlung, Kaufangebot, Antrag, Genehmigung, Rechtskraft, Vollzug.
Wer als rechtlicher Betreuer handelt, verwaltet fremdes Vermögen unter gerichtlicher Aufsicht. Das Betreuungsgericht schützt die betreute Person davor, dass ihr Vermögen unter Wert veräußert wird. Diese Schutzfunktion ist in § 1850 BGB verankert: Verträge, die die Verpflichtung zur Übertragung oder Belastung eines Grundstücks begründen, bedürfen der Genehmigung des Betreuungsgerichts. Das gilt ohne Ausnahme – unabhängig davon, ob das Grundstück ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstücksanteil aus einer Erbschaft ist.
Wichtig: Nicht jeder Betreuer darf Immobiliengeschäfte abschließen. Dafür muss der Aufgabenkreis des Betreuers ausdrücklich die Vermögenssorge umfassen. Steht das nicht im Betreuerausweis, fehlt die Grundlage – noch bevor das Gericht überhaupt prüft.
Hinweis: Die Angaben zum BGB beziehen sich auf die seit dem 1. Januar 2023 geltende Fassung nach dem Betreuungsorganisationsgesetz. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.
Das ist der Schritt, den viele Betreuer überspringen möchten – und den das Gericht danach nachfordern muss. Das Betreuungsgericht stellt eine einfache Frage: Entspricht der vereinbarte Kaufpreis dem Verkehrswert? Ein Kaufpreis, der ohne nachvollziehbare Grundlage vereinbart wurde, kommt zur Genehmigung und das Gericht ordnet ein Gutachten an – auf Kosten des Betreuungsvermögens. Die Wertermittlung zuerst zu beauftragen spart also nicht nur Zeit, sondern auch Geld.
Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert als der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Wertermittlungsstichtag zu erzielen wäre. Die anerkannten Methoden zu seiner Ermittlung sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.
Das Betreuungsgericht akzeptiert üblicherweise:
In der Praxis ist ein förmliches Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen der sicherste Weg. Es dauert je nach Region und Objekt zwischen zwei und sechs Wochen.
Das Gericht prüft, ob der Gutachtenwert zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses noch aussagekräftig ist. In der Praxis gilt ein Gutachten älter als sechs Monate als erklärungsbedürftig, älter als zwölf Monate als kaum noch verwertbar. Wer das Gutachten zu früh in Auftrag gibt und der Verkauf sich verzögert – etwa wegen eines langen Genehmigungsverfahrens beim Gericht –, muss möglicherweise eine Aktualisierung beauftragen.
Erst wenn der Verkehrswert dokumentiert ist, lohnt die aktive Vermarktung. Der Angebotspreis sollte sich am ermittelten Wert orientieren. Erhebliche Abweichungen nach unten müssen gut begründet sein: besonderer Instandhaltungsrückstau, eingeschränkte Vermarktbarkeit wegen Baurechtsfragen, nachweisliche Leerstandskosten. Das Gericht wird nachfragen, und eine fehlende Erklärung verzögert die Genehmigung.
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, bevor die gerichtliche Genehmigung vorliegt. Das ist rechtlich möglich, aber nur, wenn der Vertrag die Genehmigung als aufschiebende Bedingung enthält: Der Vertrag wird wirksam, sobald die Genehmigung des Betreuungsgerichts in Rechtskraft erwachsen ist. Wird diese Bedingung nicht aufgenommen, entsteht ein schwebend unwirksamer Vertrag – und ein Käufer, der nicht weiß, ob der Kauf tatsächlich zustande kommt.
Ein Notar, der Betreuungsrechtsfälle kennt, formuliert das standardmäßig. Wer einen Notar beauftragt, der selten mit Betreuungsfällen zu tun hat, sollte das ausdrücklich ansprechen und sicherstellen, dass der Genehmigungsvorbehalt im Vertrag steht.
Der Betreuer stellt den Antrag auf Genehmigung beim zuständigen Betreuungsgericht – das ist das Amtsgericht am Wohnsitz der betreuten Person. Der Antrag kann formlos gestellt werden, sollte aber vollständig sein, um Rückfragen zu vermeiden, die den Ablauf um Wochen verzögern.
Das Gericht kann weitere Unterlagen anfordern: Mietspiegel, Energieausweis, Nachweis über laufende Betriebskosten. Je vollständiger der Antrag bei Einreichung, desto kürzer die Bearbeitungszeit.
Das Betreuungsgericht prüft zwei Dinge: Erstens, ob der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht oder eine nachvollziehbare Abweichung vorliegt. Zweitens, ob der Verkauf dem Wohl der betreuten Person dient. Letzteres wird in aller Regel bejaht, wenn der Erlös zur Deckung von Pflege- oder Lebenshaltungskosten gebraucht wird oder wenn der Erhalt der Immobilie mehr kostet als es dem Vermögen nützt.
Die Bearbeitungszeit variiert stark nach Gerichtsbezirk und Auslastung. Vier bis acht Wochen sind ein realistischer Rahmen; einzelne Gerichte entscheiden schneller, andere brauchen länger. Wer unter Zeitdruck steht – etwa weil Pflegeheimkosten unmittelbar fällig werden und das sonstige Vermögen erschöpft ist – sollte die besondere Dringlichkeit bereits in der Begründung des Antrags konkret darlegen.
Eine Ablehnung kommt vor, wenn:
Eine Ablehnung bedeutet nicht zwingend das Ende des Verfahrens: Häufig kann nachgebessert werden – durch ein neues oder überarbeitetes Gutachten, eine ergänzte Begründung oder eine Nachverhandlung des Kaufpreises. Der Kaufvertrag läuft weiter, solange er aufschiebend bedingt formuliert ist.
Eine erteilte Genehmigung ist nicht sofort wirksam. Sie wird erst rechtskräftig, wenn die Beschwerdefrist abgelaufen ist – oder wenn alle Beteiligten schriftlich auf Rechtsmittel verzichten. Die Frist beträgt nach § 63 FamFG einen Monat ab Bekanntgabe des Beschlusses an die Beteiligten.
Beteiligte können neben dem Betreuer auch die betreute Person selbst sein – wenn sie verfahrensfähig ist – sowie ein vom Gericht bestellter Verfahrenspfleger. In der Praxis verzichten Beteiligte häufig schriftlich auf Rechtsmittel, um die Wartezeit zu verkürzen. Der Notar wartet in jedem Fall auf den Nachweis der Rechtskraft, bevor er die Auflassung vollzieht. Wer diesen Schritt überspringen möchte, setzt den Käufer dem Risiko aus, dass die Eigentumsübertragung später angefochten werden kann.
Hinweis: Die Verfahrensvorschriften richten sich nach dem FamFG (Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit). Stand: Oktober 2026.
Sobald die Genehmigung in Rechtskraft erwachsen ist, teilt das Gericht dem Notar die Rechtskraft mit – entweder direkt oder auf Anfrage. Der Notar vollzieht dann den Kaufvertrag: Er beantragt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, koordiniert die Kaufpreiszahlung und kümmert sich um die Abwicklung der Grunderwerbsteuer.
Die Grunderwerbsteuer ist Landessache. Die gesetzliche Grundlage bildet das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG); die Steuersätze werden von den Bundesländern festgelegt und variieren derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Stand: Oktober 2026.
Der Betreuer erhält den Kaufpreis ins Betreuungsvermögen und ist anschließend verpflichtet, das Gericht über den Zufluss und die Verwendung zu informieren – sofern das im Rahmen des laufenden Berichtswesens vorgesehen ist.
Betreuer, die zum ersten Mal eine Immobilie veräußern müssen, begegnen einer Reihe von Hindernissen, die sich in der Praxis immer wieder zeigen.
Manche Betreuer gehen davon aus, das Betreuungsgericht werde die Wertermittlung selbst anordnen und durchführen. Das Gericht prüft nur – es ermittelt nicht selbst. Wer ohne Gutachten zum Notar geht und dann beim Gericht vorstellig wird, erhält eine Aufforderung zur Nachbesserung und wartet von vorn.
Das passiert häufiger als man denkt: Der Betreuer wurde für Gesundheitssorge und Aufenthaltsbestimmung bestellt, nicht für Vermögensangelegenheiten. Ohne diesen Aufgabenkreis muss zunächst eine Erweiterung beim Betreuungsgericht beantragt werden – ein separates Verfahren, das zusätzlich Zeit kostet und den Kaufvertrag in der Schwebe hält.
Dieser Fehler bindet den Käufer an einen schwebend unwirksamen Vertrag. Manche Käufer springen ab; andere fordern Schadensersatz. Der Notar hat eine Belehrungspflicht, aber wenn dem Betreuer der Genehmigungsvorbehalt nicht bewusst war, trägt er das Risiko der Folgen.
In einzelnen Fällen versuchen Beteiligte, den Vollzug vorzuziehen, weil der Käufer unter Zeitdruck steht. Ein Kaufvertrag, dessen aufschiebende Bedingung noch nicht eingetreten ist, kann nicht vollzogen werden. Jeder Versuch, das zu umgehen, setzt den Betreuer einer persönlichen Haftung aus – gegenüber der betreuten Person, dem Gericht und dem Käufer.
Nicht jede Immobilie unter Betreuung steht leer. Manchmal wohnt die betreute Person noch darin – weil sie zwar pflegebedürftig, aber noch nicht dauerhaft in einem Heim untergebracht ist. In solchen Fällen prüft das Gericht besonders sorgfältig, ob die Aufgabe des Wohnraums dem Wohl der betreuten Person dient. Der Betreuer muss darlegen, wie die Wohnsituation nach dem Verkauf gesichert ist und dass der Erlös oder die künftige Unterbringung eine gleichwertige oder bessere Versorgung ermöglichen.
Ist die Immobilie vermietet, kommen mietrechtliche Fragen hinzu: Ein bestehendes Mietverhältnis geht auf den Käufer über. § 566 BGB legt den Grundsatz fest, dass der Kauf das Mietverhältnis nicht bricht. Das mindert in aller Regel den erzielbaren Preis – was wiederum im Verkehrswertgutachten zu berücksichtigen ist und bei der Beurteilung durch das Gericht eine Rolle spielt.
Ein Makler, der Betreuungsverkäufe kennt, kann den Betreuer in mehreren Punkten entlasten: Er liefert eine fundierte Markteinschätzung, die als Grundlage für die Beauftragung eines Sachverständigen dient. Er sucht einen Käufer mit realistischer Preisvorstellung und – das ist entscheidend – der Bereitschaft, die Genehmigungszeit einzuplanen. Und er koordiniert mit dem Notar, damit der Kaufvertrag die rechtlich notwendige Form erhält.
Was ein Makler nicht kann und nicht soll: rechtliche Beratung im Betreuungsverfahren. Für Fragen zur Erweiterung des Aufgabenkreises, zur Verfahrensführung beim Gericht oder zur persönlichen Haftung des Betreuers braucht es einen Rechtsanwalt oder das Gespräch mit dem Rechtspfleger beim zuständigen Betreuungsgericht.
immozeit hat seinen Sitz in Kornwestheim und arbeitet in Baden-Württemberg direkt. Außerhalb des Landes arbeitet immozeit über erfahrene Partner vor Ort – so bleibt die Ansprechbarkeit für Betreuer bundesweit gewährleistet, ohne dass eigene Niederlassungen außerhalb Baden-Württembergs versprochen werden, die nicht bestehen.
Wenn Sie wissen möchten, was die Immobilie aktuell wert ist und wie ein geordneter Verkauf unter Betreuung in Ihrer konkreten Situation aussehen würde, können Sie uns direkt über das Formular auf dieser Seite erreichen. Wir erklären Ihnen den Ablauf – ohne Kosten und ohne Verpflichtung.
Weitere Beiträge zu rechtlichen Fragen rund um Immobilienverkauf finden Sie in unserem Blog.
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Redaktion · Immozeit
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